가등기 사기 _ 전세사기 신종수법

 

전세금 송금 후 집주인이 가등기한 경우 대처 방법

집주인에게 전세금을 내준 후, 집주인이 해당 부동산에 가등기를 설정했다면, 임차인의 권리 보호와 보증금 회수에 상당한 어려움이 발생할 수 있습니다. 아래에 주요 쟁점과 대처 방안을 정리합니다.

참 대단한 인간들입니다. 아래 서술  하였지만 반드시!! 전세권설정하셔야 합니다. 

가등기 사기를  하게 되면 경매로 넘길수도 없게 됩니다.  악질적인  방법임을 명심하시길!!!

가등기란?

• 가등기는 소유권이전청구권 등 일정한 권리를 미리 등기부에 올려두는 제도입니다.
• 실제 소유권 이전 등 본등기가 이뤄지면 가등기 순위에 따라 소유권이 넘어가게 됩니다.

문제 상황

• 집주인이 전세금을 반환하지 않은 채, 제3자와 공모하거나, 담보 목적 등으로 가등기를 설정하는 사례가 빈번합니다.
• 가등기가 먼저 설정되어 있으면, 임차인이 경매를 통해 집을 낙찰받더라도 가등기권자가 본등기를 하면 소유권이 넘어가 버릴 수 있습니다.
• 즉, 임차인은 전세금을 돌려받지 못하거나, 소유권을 확보하지 못하는 위험에 처할 수 있습니다.

임차인의 대처 방법

1. 전입신고와 확정일자 확보

• 전입신고와 확정일자를 받아두면 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다. 그러나 가등기가 임차인보다 선순위라면, 임차인의 권리보다 가등기권리가 우선하게 됩니다.

2. 임차권등기명령 및 경매 신청

• 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령을 통해 임차인의 권리를 등기부에 표시할 수 있습니다.
• 이후 보증금 반환청구 소송을 제기하고, 강제경매를 신청해 매각대금에서 배당을 받을 수 있습니다.
• 단, 가등기가 임차인보다 선순위라면 임차인이 우선적으로 배당받지 못할 수 있습니다.

3. 가등기 말소 소송

• 가등기가 사해행위(채권자에게 손해를 끼칠 목적으로 재산을 빼돌리는 행위)로 의심되는 경우, 사해행위 취소소송을 제기할 수 있습니다.
• 사해행위 취소소송은 가등기 설정일로부터 5년, 사해행위 인지일로부터 1년 이내에 제기해야 합니다.

4. 전세보증금 반환보증 가입(묻지말고 무조건 가입)

• 전세 계약 초기에 전세금 반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입해두면, 집주인이 보증금을 반환하지 못할 때 보험사로부터 보증금을 받을 수 있습니다.

5. 가등기와 경매에서의 순위 확인

• 경매 절차에서 가등기가 ‘담보가등기’라면, 경매로 소멸될 수 있습니다. 그러나 일반적인 소유권이전청구권 가등기는 경매로도 소멸되지 않고, 본등기 시 소유권이 넘어갑니다.
• 등기부등본을 통해 가등기의 종류와 순위를 반드시 확인해야 합니다.

실질적 조치 요약

상황임차인 권리 보호 방안

가등기가 임차인보다 선순위	보증금 회수 매우 어려움, 사해행위 취소소송 검토
임차인이 가등기보다 선순위(전입·확정일자)	경매 통해 보증금 우선 변제 가능
가등기 담보가등기(경매로 소멸)	경매로 소멸, 배당 가능
가등기 일반 소유권이전청구권	경매로도 소멸 안 됨, 본등기 시 소유권 상실 위험

 

주의사항 및 권고

• 계약 전 등기부등본 확인: 전세계약 전 등기부등본에서 가등기, 근저당 등 선순위 권리가 있는지 반드시 확인해야 하며, 선순위 가등기가 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다.
• 법률 전문가 상담: 가등기가 이미 설정된 경우, 반드시 변호사 등 전문가와 상담해 소송 등 법적 절차를 신속히 진행해야 합니다.
• 보증보험 가입: 전세보증금 반환보증보험 가입은 예측 불가능한 위험에 대한 가장 현실적인 대비책입니다.

“가등기가 먼저 등록되면 전세를 받기 어렵기 때문에 임차인이 들어온 다음 건물을 매입해 가등기권을 설정한 것 같다. 세입자는 보증금반환청구 소송을 하고 경매를 신청해 스스로 낙찰을 받을 수밖에 없다. 그런데 가등기자가 본등기를 해버리면 집의 소유권이 본등기자에게 가버린다.”

결론
전세금을 내준 후 집주인이 가등기를 설정하면, 임차인의 권리가 심각하게 침해될 수 있습니다. 선순위 가등기가 있을 경우, 보증금 반환이 매우 어렵거나 불가능해질 수 있으므로, 사해행위 취소소송 등 적극적 법적 대응이 필요합니다. 계약 전 등기부등본 확인과 보증보험 가입이 필수적입니다.